8倍杠杆去年地方卖地收入约4.87万亿，专家预计今年降幅收窄

发布日期：2025-02-02 21:46 点击次数：161

受房地产市场持续调整8倍杠杆，地方土地出让收入连续第三年明显下滑。

财政部数据显示，2024年地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入（下称土地出让收入）48699亿元，比上年下降16%。这是自2022年以来连续第三年这一收入出现两位数降幅，且2024年降幅较2023年（13.2%）有所扩大。2024年地方土地出让收入与2021年的高位相比，少了约3.8万亿元。

受居民购房意愿不足和房地产开发商资金紧张等影响，房地产市场和土地市场持续低迷，土地出让收入量价齐跌。

国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资比上年下降10.6%，新建商品房销售面积同比下降12.9%，房地产开发企业到位资金比上年下降17%。

粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经，2024年地方土地出让收入继续缩量，但四季度在房地产增量政策支持下降幅明显收窄。土地出让收入走势与商品房销售景气度相关性较高。房地产“止跌回稳”增量政策实施后，楼市已出现多重积极信号，一线城市等核心城市土地市场回温明显，供给侧源于各城市增加核心区域优质地块供应，需求侧源于房企拿地信心得到提振。

罗志恒表示，从全年看，2024年土地出让收入相较于2021年高位累计下降44.1%，接近于商品房销售额近三年的累计降幅。从季度节奏看，9月中央政治局会议定调推动房地产“止跌回稳”，四季度商品房销售和土地市场成交明显回暖。四季度土地出让收入同比-6.3%，降幅较前三季度（-24.6%）大幅收窄18.3个百分点。

“其中12月当月土地出让收入同比增长0.7%，年内首次增速转正。一线城市地价止跌，10月、11月、12月一线城市住宅用地成交楼面价同比分别上涨29%、79%、20%。”罗志恒说。

受经济下行、房地产市场低迷、减税等影响，去年地方税收收入普遍下滑。而土地出让收入连年下滑，也一定程度上减少地方可用财力。

为了缓解地方财政收支矛盾，各地加大盘活存量资产资源，这使得非税收入出现较快增长。另外去年中央允许地方动用4000亿元结存债务限额，来补充地方综合财力，支持地方“保基本民生、保工资、保运转”。

此前多位财税专家告诉第一财经，在“房住不炒”基调下，从中长期看，土地市场难有大幅反弹，土地出让收入下滑趋势难以扭转。比如，按罗志恒团队测算，到2035年为止的住宅用地“成交土地出让金”收入规模，年均金额为3.59万亿元。

2025年地方土地出让收入形势如何备受关注。

罗志恒认为，2025年，地方政府对土地市场预期有所好转，或将通过加快优质地块供应、加快存量土地盘活等手段支持土地市场。但考虑到房地产仍处于调整转型期，土地市场成交或将继续筑底，预计2025年全国土地出让收入仍延续负增长，同比降幅有望收窄至个位数。

他表示，今年商品房销售有望回稳利好土地市场。2025年商品房销售有三个有利因素：一是通过货币化安置等方式实施城中村改造和危旧房改造，加快存量房去库存；二是充分使用3000亿元保障性住房再贷款，专项债使用范围扩大，加快收购存量房；三是北京、上海等一线城市房地产销售回暖，可能会有带动效应。

“不过土地成交和房地产投资的修复可能相对偏慢，2025年仍面临两个不利因素。一方面存量闲置土地开发难度大，挤占企业现金流。另一方面，个别大型房企债务风险尚未全面化解，仍会制约企业拿地信心持续好转。”罗志恒说。

目前地方对今年土地出让收入形势判断分化较大，这从一些省份2025年以土地出让收入为主的政府性基金收入预计增速可看出。

比如，卖地收入规模居全国第一的江苏省预算报告数据显示，2025年预计政府性基金预算收入为6674亿元，与2024年执行数相比下降约17.6%。河北省今年预算报告数据显示，2025年当地政府性基金收入预算安排2809亿元，这相比2024年实际执行数增长约50%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经，不少地方提出持续用力推动房地产市场回稳，支持房地产稳定的政策层面力度会更大，房地产开发商资金面也将更好，所以今年整体土地出让收入可保持一定乐观。从今年1月份来看，杭州等地出现单价新“地王”，也一定程度上说明一些企业仍看好房地产开发投资。

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陈益刊

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