20倍杠杆 华润中海联合体185亿元竞得后海宅地，创深圳宅地成交总价新高

（原标题：华润中海联合体185亿元竞得后海宅地20倍杠杆，创深圳宅地成交总价新高）

蓝鲸新闻12月2日讯（记者 崔陆鹏）12月2日，备受关注的深圳南山深湾宅地T107-0107正式出让，吸引招商蛇口，华润+中海联合体两个竞拍主体参与，最终经过轮295竞拍，被华润置地+中海以185.12亿元斩获，楼面价为70387.83元/平方米，溢价率约46.32%。据中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅介绍，该地块成交价创深圳宅地成交总价新高。

图片来源：深圳公共资源交易中心

据蓝鲸新闻不完全统计，该宗地块是深圳第九宗总价超过百亿元的宅地，上一宗为中海深湾玖序项目用地。

据土拍招标书显示，该地块位于深圳湾后海登良地铁站口旁，附近有中铁南方总部、中建科工、喜之郎、华强方特、中海油等总部大厦。同时，该地采用“价高者得”的方式竞拍，住宅部分为纯商品房，还将建设商务公寓、商业等。

据贝壳找房显示，地块周边二手房小区如蔚蓝海岸2-3期，目前挂牌均价约10.9万元-11.9万元/平方米。

如此优质的地块仅吸引两家“三家”房企、两个主体参与，与该地块需配建超高层地标有关。招股书显示，该地块将建设片区次地标，高度不低于200米，建筑布局需满足片区天际线梯度控制要求；本宗地内，还需设置第六立面观景空间，具体应符合《深圳市城市第六立面提升设计导则》的要求。

某总部位于深圳的民营企业相关负责人就告诉蓝鲸新闻，“该地块位置确实好，旁边不远就是有名的高端物业深圳湾一号，但不敢参与报名，要配建的超高层建设周期太长，我们没有开发经验，对企业的现金流是极大的考验。”

就在这宗高价地诞生的三天前，北京也诞生一宗百亿级地块。

11月29日，北京市朝阳区第二宗组团地块上架竞拍，打包推出的酒仙桥、十八里店、小红门三个地块起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录，最终由中海以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%。

这也是继今年6月北京首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。

“朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断。北京宸园首期开盘即售罄，是对这些质疑声最好的回击，也论证了组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性。”中指研究院土地市场研究负责人张凯猜想，未来一段时间，朝阳去土拍都可能是“酒仙桥+X”的组合。

中指研究院分析师孟新增告诉蓝鲸新闻，类似深圳后海、北京朝阳这种打包出售的超级地块，只有在热点城市的核心片区才可能出现。

对于目前市场上开始出现的“百亿级”地块的现象，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面地方政府想通过推出超级地王，来吸引媒体和公众的关注，从而提振土地市场的信心；另一方面，超级地块通常位于城市中心或核心地段，拥有优越的区位优势和配套设施。这些地块往往能够吸引更多的开发商和购房者，成为市场上的热点。

伴随着百亿级超级地块出现，核心城市土拍市场呈现出回暖迹象。

11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央企、国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄，但拿地企业仍集中在央企国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。

据中指院最新数据显示，1-11月全国300城住宅用地成交面积和出让金同比均下降约三成，降幅较前10月有所收窄。11月，全国300城住宅用地土地出让金同比增长23.4%，土地市场出现边际改善，其中，北京、上海、杭州等核心城市多宗地块竞拍热度较高。

尽管一线城市土地市场有回暖迹象，但房企整体拿地力度仍然偏小。中指院数据显示，前11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，11月拿地降幅较10月有所收窄。

然而，这一次有可能引发新一轮欧债危机的国家，并非常年处于欧洲经济吊车尾的“欧猪五国”，而是欧洲第二大经济体法国。

中指研究院研究副总监徐跃进则表示，11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央企、国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄，但拿地企业仍集中在央企国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。

徐跃进称，短期来看，土地拍卖环境持续宽松20倍杠杆，政府在供地端及土地拍卖政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。

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